Naast de kosten voor het werk van de notaris, vloeit immers een belangrijk deel naar de overheid onder de vorm van registratierechten en/of BTW. Hierbij proberen we u een duidelijk overzicht te geven wat het verschil is tussen beide en wanneer welke belasting van toepassing is.
Registratierechten
Bij de aankoop van een onroerend goed, en dus ook van een stuk grond, moeten er registratierechten betaald worden. Deze belastingen worden geïnd via de notaris die ze op zijn beurt moet doorstorten naar de overheid. In Vlaanderen bedraagt die registratiebelasting op vandaag 12%.
Dit in zover het gebouw niet meer als “nieuw” wordt beschouwd voor de fiscus. Betreft het een nieuw gebouw dan is de kans reëel dat BTW verschuldigd is in plaats van registratierechten of een combinatie van de twee (zie verder).
Om te weten of een woning “nieuw” is, moet je kijken naar de datum van de eerste ingebruikname of bewoning. De woning blijft “nieuw” tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van deze eerste ingebruikname.
Voorbeeld: op 23 maart 2023 wordt een nieuw gebouwde woning in gebruik genomen door de eigenaars of verhuurd. Deze woning wordt als “nieuw” beschouwd tot 31 december 2025.
Vlaemynck blog: verschil registratierechten - BTW
Maar stel nu dat de verkoop sowieso onder registratierechten valt (niet “nieuw” zoals hierboven beschreven) dan bedraagt de belasting dus in principe 12% over de verkoopwaarde. Hierop zijn enkele uitzonderingen, maar de allerbelangrijkste zijn de verlaagde registratiebelastingen op de aankoop van de enige en eigen woning. Dan bedragen de registratierechten 3% i.p.v. 12%. Dit scheelt uiteraard een serieuze slok op de borrel, maar er zijn enkele voorwaarden:
- De aankoop moet gebeuren door een natuurlijk persoon. Een vennootschap kan nooit recht hebben op het verlaagd tarief
- Het telt enkel op woningen en/of appartementen. Een bouwgrond zonder woning komt aldus niet in aanmerking
- Als koper mag je geen andere woning/bouwgrond in je bezit hebben. Het moet dus in principe gaan om je enige woning. Maar wat als je je nieuwe woning koopt vooraleer je je oude woning hebt verkocht. Een situatie die heel veel voorkomt. Dan ben je eigenlijk bezitter van twee woningen. Gelukkig heeft de wetgever hiervoor een oplossing voorzien: als je je oude woning verkoopt binnen de twee jaar na aankoop van je nieuwe woning kan je toch genieten van het verlaagde tarief van 3%. Het bezit van een woning vormt dus geen belemmering om een nieuwe woning aan te kopen aan 3% in zover je je huidige woning verkoopt binnen de twee jaar.
Vlaemynck blog: verschil registratierechten - BTW
BTW
Betreft de aankoop echter een woning die als “nieuw” wordt beschouwd door de fiscus, zoals hierboven beschreven, dan is de kans groot dat de verkoop onder BTW valt in plaats van onder registratierechten. In dat geval bedraagt het tarief in beginsel 21%.
Hierbij zijn twee situaties mogelijk:
- De verkoper van de grond en de constructies is één partij: in dat geval is BTW verschuldigd over de volledige waarde (grond + constructies)
- De verkoper van de grond en de verkoper van de constructies zijn twee verschillende partijen: Hierbij zal registratierecht (12%) verschuldigd zijn over de grond en BTW over de constructies (21%)
Twee verschillende partijen als verkoper komt heel veel voor bij nieuwbouwprojecten. Hierbij wordt de grond meestal verkocht door een “grondvennootschap” en de constructie door een “constructievennootschap”. Voor u als koper maakt dit geen verschil, behoudens het grote voordeel dat u op de waarde van de grond “slechts” 12% registratierechten betaalt en op de waarde van de constructies 21% BTW.
Een voorbeeld zal dit verduidelijken: u koopt een nieuwbouwwoning of -appartement voor 300.000 EUR waarbij de waarde van de grond 100.000 EUR bedraagt en de waarde van de constructies 200.000 EUR:
Is de verkoper één partij dan betaalt u in totaal 363.000 EUR (zonder ereloon notaris): 300.000 + 21% BTW = 363.000 EUR.
Zijn de verkopers verschillende partijen zoals hierboven beschreven dan betaalt uw het volgende:
• Voor de grond: 112.000 EUR (100.000 EUR + 12% registratierechten)
• Voor de constructies: 242.000 EUR (200.000 EUR + 21% BTW)
Zijnde een totaal van 354.000 EUR (zonder ereloon notaris) of toch 9.000 EUR minder dan in de eerste situatie.
Zoals gezegd kan de aankoop van grond nooit in aanmerking komen voor het verlaagd tarief in de registratierechten van 3%
"De aandachtige lezer zal meteen de conclusie trekken: ik koop altijd onder registratierecht. Dit is immers altijd goedkoper dan onder BTW. Helaas is het in de praktijk meestal omgekeerd."
Aankoop onder registratierecht sowieso goedkoper?
De aandachtige lezer zal meteen de conclusie trekken: ik koop altijd onder registratierecht. Dit is immers altijd goedkoper dan onder BTW. Helaas is het in de praktijk meestal omgekeerd.
Ten eerste zijn de verkopers bij nieuwbouw meestal verplicht om onder BTW te verkopen wat betreft de constructies omdat dit hun beroepsactiviteit is. De BTW die zij betalen kunnen ze echter recupereren waardoor dit niet verwerkt wordt in de kostprijs.
Ten tweede zal de aankoop van een relatief jonge woning, die door de fiscus niet meer als “nieuw” wordt beschouwd, meestal duurder uitvallen net omdat het onder registratierecht valt.
Stel immers dat u een nieuwbouwwoning koopt of bouwt dan hebt u BTW betaald op het gedeelte constructies. Wil u deze woning opnieuw verkopen na korte termijn dan zal u ongetwijfeld minimum het bedrag terug willen krijgen dat u hebt betaald voor de woning.
Toegepast op ons voorbeeld:
U hebt een woning gekocht die u totaal 354.000 EUR heeft gekost. Dan zal u graag minimum dit bedrag als verkoopprijs hebben mocht de situatie zich voordoen waarbij u op korte termijn dient te verkopen.
De koper betaalt in dat geval registratierechten op 354.000 EUR.
• 354.000 + 12% = 396.480 EUR
of
• 354.000 + 3% = 364.620 EUR (ingeval je als koper recht hebt op het verlaagde tarief)
Met andere woorden: in bepaalde gevallen betaal je registratierechten op BTW. Belasting op belasting …
Besluit verschil registratierecht - BTW bij aankoop van een onroerend goed
De aankoopkosten die komen kijken bij de aankoop van een woning zitten soms complexer in elkaar dan gedacht. Soms denken mensen door een jonge woning te kopen onder registratierecht een voordeel te doen ten opzichte van een nieuwbouw doordat het tarief van de registratierechten lager ligt dan de BTW, maar in veel gevallen kan dit wel eens uitdraaien op een nadeel.
Laat u daarom altijd bijstaan door een deskundige bij één van de belangrijkste financiële beslissingen in uw leven.
onze expert investeringsvastgoed Nikolaas De Clerck - Vlaemynck Vastgoed
Advies over aankopen van een onroerend goed
Voor een verstandige en weloverwogen vastgoedbeslissing, kunt u altijd rekenen op de expertise en het advies van Vlaemynck Vastgoed. Onze professionele en deskundige teams in regio Tielt, Waregem, Nieuwpoort, Veurne, Poperinge en Sint-Idesbald staan klaar om u te begeleiden bij het begrijpen van de verschillen tussen registratierechten en BTW bij de aankoop van een onroerend goed.
Laat u bijstaan door onze wijsheid en kennis, zodat u met vertrouwen en zekerheid uw droomwoning vindt. Kom langs bij Vlaemynck Vastgoed en maak uw slimme keuze in vastgoed vandaag nog!
